Setembro de 2024 foi mais um mês desafiador para os ativos de risco, de forma geral, mas especialmente para os fundos imobiliários. O Ifix, índice dos FIIs mais negociados em bolsa, encerrou o período no negativo, com uma queda de 2,58%. Essa foi a pior performance mensal desde outubro de 2022, revertendo os ganhos acumulados no ano.
Mais do que a alta da Selic, sazonalidade de decisões fiscais pesaram sobre o Ifix
Um marco importante do mês passado foi a elevação da Selic, taxa básica de juros, que tende a tornar a renda fixa mais atrativa do que os ativos de risco. No entanto, para Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, esse fator não teve impacto tão significativo sobre os FIIs, uma vez que o aumento dos juros já estava no radar do mercado.
Segundo ele, outros fatores pesaram mais sobre a classe de ativos, como a divulgação de relatório de receitas e despesas e a intensificação das tensões no Oriente Médio.
“A sazonalidade negativa do mês já era conhecida, principalmente devido a periodicidade das discussões orçamentárias. Surpresas negativas envolvendo os gastos fiscais, como visto no último relatório bimestral de receitas e despesas, não são exceções no Brasil”, comenta Araujo.
Ainda assim, o analista achou excessiva a aversão do mercado aos fundos imobiliários: “Interpreto como uma reação exagerada para alguns fundos, especialmente para os FIIs de tijolos“.
Ifix em queda: é hora de comprar fundos imobiliários?
Na visão de Araujo, o fundamento dos fundos imobiliários se mantém intacto, independentemente da performance ruim de setembro.
“É hora de ficar calmo e não vender posições. Para quem já acompanha o mercado e conhece bem esse tipo de movimento, não vejo motivo para realizar mudanças bruscas na carteira. A gente já tem ajustado a carteira ao longo do ano para acompanhar quaisquer mudanças na Selic e para os riscos fiscais”, explica.
Além disso, o analista acredita que uma carteira bem balanceada entre fundos de crédito e fundos de tijolos tende a ser bem sucedida no médio e longo prazo.
“Fundos de crédito com parcelas indexadas à inflação levam uma certa vantagem no curtíssimo prazo, e fundos de tijolos com ativos de qualidade entendo que estão mais atrativos diante da correção de preços”, recomenda.
VBI Prime Properties (PVBI11) é boa oportunidade no mercado de escritórios
Dentre as oportunidades de investimento, Araujo destaca o fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11). O FII representa o setor de lajes corporativas, que atravessa sua melhor fase dos últimos quatro anos.
“Além dos indicadores de preço e ocupação, destaco as condições de negociação entre proprietários e inquilinos, que se tornaram mais equilibradas. Sem contar que não vemos muitos descontos nos aluguéis ou no prazos de carência excessivamente longos, o que é bem relevante para o rendimento do fundo imobiliário”, avalia o analista.
Como cota do PVBI11 foi bastante penalizada em setembro, mas, mesmo diante de um ambiente macroeconômico desafiador e da perspectiva de recuo nos rendimentos de curto prazo, estimamos algo em torno de R$ 0,58 a R$ 0,60 por cota de distribuição mensal para o FII nos próximos 12 meses, o que confere um dividend yield médio de 8,4%.
Neste nível de preço (mínima dos últimos 12 meses), o analista identifica um potencial de valorização de 17% para as cotas do PVBI11, apoiada pela recuperação da ocupação dos seus ativos.
Além desse FII, Araujo também recomenda gratuitamente outros 5 fundos imobiliários que não podem ficar de fora da sua carteira em outubro.
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