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Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) deve retomar reciclagem de ativos e anima analista; entenda

RCRB11 fundos imobiliários FIIs

Depois de um período desfavorável para o mercado, o céu tem voltado a se abrir para os fundos imobiliários e para a negociação de seus ativos. Nesse sentido, a Empiricus Research tem olhado com ainda mais atenção para o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), FII de lajes corporativas que apresenta uma boa oportunidade de investimento, segundo o analista Caio Araújo.

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A gestão do RCRB11 deve retomar o processo de desinvestimento nos próximos meses, cujo objetivo é vender imóveis com participações minoritárias e estabelecer posições de controle nos empreendimentos. Enxergamos nessa reciclagem de ativos uma opcionalidade para o fundo“, explica Araújo.

Os ativos Ed. Jatobá e Parque Cultural são os principais alvos da gestão neste momento. “A perspectiva é de vender os ativos do pipeline dentro de 18 meses, distribuir o lucro e alocar o capital levantado em regiões secundárias com foco em implementar melhorias nos imóveis”.

Fonte: Rio Bravo

A seguir, veja todos os detalhes sobre o fundo imobiliário.

Perfil do Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)

Criado em dezembro de 1999, o Rio Bravo Renda Corporativa é gerido e administrado pela Rio Bravo Investimentos.

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Seu objetivo é realizar investimentos com foco na gestão patrimonial de lajes corporativas de qualidade localizadas nos principais centros urbanos nacionais, onde se concentram as grandes empresas do país e há uma maior demanda por espaços corporativos.

Administrador Rio Bravo 
Patrimônio líquido (R$ milhões) R$ 758,90
Quantidade de cotas (milhares) 3.690,70
Preço de tela (R$/por cota) R$ 158,00
Valor de mercado (R$ milhões) R$ 583,13
Valor por m² (R$/m²) R$ 14.604
Liquidez (R$ milhão) R$ 1,32
Último provento (R$/cota) R$ 0,93
Yield anualizado 7,1%
Quantidade de cotistas 31.468
Representação no Ifix (%) 0,47%
Vacância física (%) 6,7%
Vacância financeira (%) 14,1%
Tipo de gestão Ativa
Taxa de administração 0,70% a.a. sobre o valor de mercado

Com oito emissões no currículo, o RCRB11 conta com aproximadamente 3,7 milhões de cotas distribuídas em uma base de 31,5 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido de R$ 759 milhões (valor patrimonial de R$ 205,62 por cota).

Portfólio atual do RCRB11

Em resumo, o RCRB11 possui nove imóveis, localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Desses imóveis, 95,5% estão concentrados na capital paulista e 4,5% na capital fluminense, totalizando 42,7 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

Ativo Região Classificação ABL do fundo Participação Tipo de contrato Vacância física Locatários
Continental Square SP AA 7.696 m2 23,0% Típico 7,3% Heineken, Elgin, Santa Lolla, etc.
Girassol 555 SP B 4.114 m2 34,9% Típico 0,0% WeWork
Jatobá SP A 1.712 m² 12,0% Típico 0,0% Trígono, Grand Capital e Paraty Energia
JK Financial Center SP A 10.411 m² 73,0% Típico 0,0% Ambev, Oncoclínicas, Roland Berger, etc.
Parque Cultural Paulista SP BB 5.033 m² 20,3% Típico 11,1% Sumitomo e Asus
Parque Santos SP B 5.135 m² 100% Típico 0,0% VIP Office
Bravo! Paulista SP A 5.847 m² 94,2% Típico 29,9% RMC Advogados e Greenrun
Candelária Corporate RJ BB 1.297 m² 8,0% Típico 0,0% Eletrobras
Internacional Rio RJ C 1.480 m² 14,0% Típico 0,0% JCR, Visagio e SIN
Fonte: Rio Bravo Investimentos

“Um ponto interessante é que 80% da ABL do fundo se encontra nas regiões da Paulista, JK, Faria Lima e Vila Olímpia, praças tradicionais e com taxas de ocupação historicamente mais elevadas do que a média nacional, principalmente quando analisamos empreendimentos classificados como A+, que é o caso da maioria dos ativos do fundo”, diz o analista.

Outra observação é a alta exposição do portfólio à região da Paulista, que representa aproximadamente 38% da sua ABL. Segundo Araújo, as perspectivas são positivas para a região, por conta da boa infraestrutura de transportes e posição centralizada na cidade, o que tem contribuído para a região absorver o escoamento de demanda de localizações mais saturadas nos últimos trimestres.

“O cenário de recuperação do setor é visível na cidade de São Paulo, na qual notamos melhorias nos indicadores de mercado, tal como a absorção líquida, que encerrou o 4T23 no patamar de 136 mil metros quadrados, alongando a sequência de trimestres consecutivos no positivo”, explica.

De acordo com a Buildings, a taxa de vacância de edifícios A+ finalizou o ano em 21,6%. Inclusive, esse movimento foi observado no portfólio do RCRB11, que sofria até pouco tempo com mais de 30% da área vaga. 

Fonte: Buildings

Araújo conta que 2022 foi bem desafiador para o fundo, mas a situação foi revertida nos últimos 12 meses com a implementação do modelo “plug & play”, que consiste em entregar os andares mobiliados para os novos locatários, além de tornar o contexto mais favorável para o fundo em termos de negociação de carência e preço com os potenciais inquilinos.

Dito isso, em 2023, a gestão celebrou 20 novos contratos de locação no portfólio do fundo (80% no formato plug & play), sendo 13 deles no Bravo! Paulista, imóvel recentemente reformado. 

Ao todo, foram 7,6 mil metros quadrados absorvidos, reduzindo a vacância consolidada de 34% para 6,7% – atualmente a cidade de São Paulo apresenta taxa na casa de 20%. A gestão tem como objetivo zerar o indicador em 2024.

Rendimentos

O aumento da ocupação impulsionou os proventos do RCRB11 nos últimos dois anos, com incremento de 69,1% no período, indo para R$ 0,93 por cota atualmente, o que gera um yield anualizado de 7,1%. 

“É interessante pontuar que as novas locações ainda não são totalmente refletidas nas distribuições do fundo, tendo em vista que a vacância financeira está em 14,1%, acima da vacância física, por conta de acordos envolvendo carência de aluguel e descontos”, acrescenta Araújo.

Segundo ele, com o término dos benefícios e potencial locação das áreas vagas, o resultado mensal do fundo pode alcançar R$ 1,14 por cota, o que representa um crescimento de 22,5% em relação ao patamar atual e dividend yield anualizado de 8,65%.

Ainda sobre os contratos de locação, os prazos são alongados, com 86% dos vencimentos programados para depois de 2026. Enquanto isso, o cronograma de revisionais reserva uma boa parcela da receita imobiliária para os próximos dois anos, o que pode significar um aumento marginal nas receitas no período, tendo em vista o bom trabalho de renovações e revisionais realizados pela gestão – este é um ponto importante para atratividade da tese.

Riscos

Com a melhora operacional, aliada a um ambiente mais favorável para ativos de risco, a liquidez diária do RCRB11 quase triplicou nos últimos 12 meses, girando em torno de R$ 1,3 milhão na média dos últimos 3 meses. “Ainda assim, é necessário ter mais cuidado na hora de negociar suas cotas”, reforça o analista.

“No que diz respeito ao portfólio, é importante comentar que a Wework possui concentração de 13,7% na receita imobiliária do RCRB11 com a locação no Ed. Girassol 555. A empresa está em processo de recuperação judicial nos Estados Unidos”.

O processo não incorpora a operação no Brasil, mas continua sendo uma preocupação para o mercado. Em conversa com a gestão, Araújo relata que foi sinalizado que os espaços ocupados pela Wework no Girassol 555 estão sublocados para grandes empresas, como Quinto Andar e Rappi, enquanto os demais andares seguem com um bom fluxo de pessoas. 

Em caso de ruptura de contrato, entendemos que a qualidade do imóvel deve prevalecer, mas pode causar um ruído de curto prazo nas cotas do fundo“.

Por fim, o RCRB11 conta com cerca de R$ 110,4 milhões no passivo, referente ao aumento da sua participação no JK Financial Center em 2021, com custo razoável de IPCA + 6,4% ao ano. O montante gera um loan to value (LTV) confortável de 12,6%.

A carência de principal encerrou no mês de novembro do ano passado – o fundo possui caixa para cobertura dos valores de curto prazo, mas há necessidade de liquidez, seja via realização da alocação em FIIs (cerca de R$ 51 milhões) ou reciclagem de portfólio. 

Qual o valor justo de RCRB11?

Caio Araújo identifica um valor justo para as cotas do RCRB11 de R$ 190,76, o que equivale a um upside de 20,7% para o fechamento de ontem (31).

Para a geração de renda, o analista chegou em um yield de 7,6% para os próximos 12 meses, o que equivale a uma distribuição média de R$ 1,00 por cota.

O post Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) deve retomar reciclagem de ativos e anima analista; entenda apareceu primeiro em Empiricus.

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