Depois de um período desfavorável para o mercado, o céu tem voltado a se abrir para os fundos imobiliários e para a negociação de seus ativos. Nesse sentido, a Empiricus Research tem olhado com ainda mais atenção para o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), FII de lajes corporativas que apresenta uma boa oportunidade de investimento, segundo o analista Caio Araújo.
“A gestão do RCRB11 deve retomar o processo de desinvestimento nos próximos meses, cujo objetivo é vender imóveis com participações minoritárias e estabelecer posições de controle nos empreendimentos. Enxergamos nessa reciclagem de ativos uma opcionalidade para o fundo“, explica Araújo.
Os ativos Ed. Jatobá e Parque Cultural são os principais alvos da gestão neste momento. “A perspectiva é de vender os ativos do pipeline dentro de 18 meses, distribuir o lucro e alocar o capital levantado em regiões secundárias com foco em implementar melhorias nos imóveis”.
A seguir, veja todos os detalhes sobre o fundo imobiliário.
Perfil do Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
Criado em dezembro de 1999, o Rio Bravo Renda Corporativa é gerido e administrado pela Rio Bravo Investimentos.
Seu objetivo é realizar investimentos com foco na gestão patrimonial de lajes corporativas de qualidade localizadas nos principais centros urbanos nacionais, onde se concentram as grandes empresas do país e há uma maior demanda por espaços corporativos.
| Administrador | Rio Bravo |
| Patrimônio líquido (R$ milhões) | R$ 758,90 |
| Quantidade de cotas (milhares) | 3.690,70 |
| Preço de tela (R$/por cota) | R$ 158,00 |
| Valor de mercado (R$ milhões) | R$ 583,13 |
| Valor por m² (R$/m²) | R$ 14.604 |
| Liquidez (R$ milhão) | R$ 1,32 |
| Último provento (R$/cota) | R$ 0,93 |
| Yield anualizado | 7,1% |
| Quantidade de cotistas | 31.468 |
| Representação no Ifix (%) | 0,47% |
| Vacância física (%) | 6,7% |
| Vacância financeira (%) | 14,1% |
| Tipo de gestão | Ativa |
| Taxa de administração | 0,70% a.a. sobre o valor de mercado |
Com oito emissões no currículo, o RCRB11 conta com aproximadamente 3,7 milhões de cotas distribuídas em uma base de 31,5 mil cotistas, totalizando um patrimônio líquido de R$ 759 milhões (valor patrimonial de R$ 205,62 por cota).
Portfólio atual do RCRB11
Em resumo, o RCRB11 possui nove imóveis, localizados nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Desses imóveis, 95,5% estão concentrados na capital paulista e 4,5% na capital fluminense, totalizando 42,7 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
| Ativo | Região | Classificação | ABL do fundo | Participação | Tipo de contrato | Vacância física | Locatários |
| Continental Square | SP | AA | 7.696 m2 | 23,0% | Típico | 7,3% | Heineken, Elgin, Santa Lolla, etc. |
| Girassol 555 | SP | B | 4.114 m2 | 34,9% | Típico | 0,0% | WeWork |
| Jatobá | SP | A | 1.712 m² | 12,0% | Típico | 0,0% | Trígono, Grand Capital e Paraty Energia |
| JK Financial Center | SP | A | 10.411 m² | 73,0% | Típico | 0,0% | Ambev, Oncoclínicas, Roland Berger, etc. |
| Parque Cultural Paulista | SP | BB | 5.033 m² | 20,3% | Típico | 11,1% | Sumitomo e Asus |
| Parque Santos | SP | B | 5.135 m² | 100% | Típico | 0,0% | VIP Office |
| Bravo! Paulista | SP | A | 5.847 m² | 94,2% | Típico | 29,9% | RMC Advogados e Greenrun |
| Candelária Corporate | RJ | BB | 1.297 m² | 8,0% | Típico | 0,0% | Eletrobras |
| Internacional Rio | RJ | C | 1.480 m² | 14,0% | Típico | 0,0% | JCR, Visagio e SIN |
“Um ponto interessante é que 80% da ABL do fundo se encontra nas regiões da Paulista, JK, Faria Lima e Vila Olímpia, praças tradicionais e com taxas de ocupação historicamente mais elevadas do que a média nacional, principalmente quando analisamos empreendimentos classificados como A+, que é o caso da maioria dos ativos do fundo”, diz o analista.
Outra observação é a alta exposição do portfólio à região da Paulista, que representa aproximadamente 38% da sua ABL. Segundo Araújo, as perspectivas são positivas para a região, por conta da boa infraestrutura de transportes e posição centralizada na cidade, o que tem contribuído para a região absorver o escoamento de demanda de localizações mais saturadas nos últimos trimestres.
“O cenário de recuperação do setor é visível na cidade de São Paulo, na qual notamos melhorias nos indicadores de mercado, tal como a absorção líquida, que encerrou o 4T23 no patamar de 136 mil metros quadrados, alongando a sequência de trimestres consecutivos no positivo”, explica.
De acordo com a Buildings, a taxa de vacância de edifícios A+ finalizou o ano em 21,6%. Inclusive, esse movimento foi observado no portfólio do RCRB11, que sofria até pouco tempo com mais de 30% da área vaga.
Fonte: Buildings
Araújo conta que 2022 foi bem desafiador para o fundo, mas a situação foi revertida nos últimos 12 meses com a implementação do modelo “plug & play”, que consiste em entregar os andares mobiliados para os novos locatários, além de tornar o contexto mais favorável para o fundo em termos de negociação de carência e preço com os potenciais inquilinos.
Dito isso, em 2023, a gestão celebrou 20 novos contratos de locação no portfólio do fundo (80% no formato plug & play), sendo 13 deles no Bravo! Paulista, imóvel recentemente reformado.
Ao todo, foram 7,6 mil metros quadrados absorvidos, reduzindo a vacância consolidada de 34% para 6,7% – atualmente a cidade de São Paulo apresenta taxa na casa de 20%. A gestão tem como objetivo zerar o indicador em 2024.
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Rendimentos
O aumento da ocupação impulsionou os proventos do RCRB11 nos últimos dois anos, com incremento de 69,1% no período, indo para R$ 0,93 por cota atualmente, o que gera um yield anualizado de 7,1%.
“É interessante pontuar que as novas locações ainda não são totalmente refletidas nas distribuições do fundo, tendo em vista que a vacância financeira está em 14,1%, acima da vacância física, por conta de acordos envolvendo carência de aluguel e descontos”, acrescenta Araújo.
Segundo ele, com o término dos benefícios e potencial locação das áreas vagas, o resultado mensal do fundo pode alcançar R$ 1,14 por cota, o que representa um crescimento de 22,5% em relação ao patamar atual e dividend yield anualizado de 8,65%.
Ainda sobre os contratos de locação, os prazos são alongados, com 86% dos vencimentos programados para depois de 2026. Enquanto isso, o cronograma de revisionais reserva uma boa parcela da receita imobiliária para os próximos dois anos, o que pode significar um aumento marginal nas receitas no período, tendo em vista o bom trabalho de renovações e revisionais realizados pela gestão – este é um ponto importante para atratividade da tese.
Riscos
Com a melhora operacional, aliada a um ambiente mais favorável para ativos de risco, a liquidez diária do RCRB11 quase triplicou nos últimos 12 meses, girando em torno de R$ 1,3 milhão na média dos últimos 3 meses. “Ainda assim, é necessário ter mais cuidado na hora de negociar suas cotas”, reforça o analista.
“No que diz respeito ao portfólio, é importante comentar que a Wework possui concentração de 13,7% na receita imobiliária do RCRB11 com a locação no Ed. Girassol 555. A empresa está em processo de recuperação judicial nos Estados Unidos”.
O processo não incorpora a operação no Brasil, mas continua sendo uma preocupação para o mercado. Em conversa com a gestão, Araújo relata que foi sinalizado que os espaços ocupados pela Wework no Girassol 555 estão sublocados para grandes empresas, como Quinto Andar e Rappi, enquanto os demais andares seguem com um bom fluxo de pessoas.
“Em caso de ruptura de contrato, entendemos que a qualidade do imóvel deve prevalecer, mas pode causar um ruído de curto prazo nas cotas do fundo“.
Por fim, o RCRB11 conta com cerca de R$ 110,4 milhões no passivo, referente ao aumento da sua participação no JK Financial Center em 2021, com custo razoável de IPCA + 6,4% ao ano. O montante gera um loan to value (LTV) confortável de 12,6%.
A carência de principal encerrou no mês de novembro do ano passado – o fundo possui caixa para cobertura dos valores de curto prazo, mas há necessidade de liquidez, seja via realização da alocação em FIIs (cerca de R$ 51 milhões) ou reciclagem de portfólio.
Qual o valor justo de RCRB11?
Caio Araújo identifica um valor justo para as cotas do RCRB11 de R$ 190,76, o que equivale a um upside de 20,7% para o fechamento de ontem (31).
Para a geração de renda, o analista chegou em um yield de 7,6% para os próximos 12 meses, o que equivale a uma distribuição média de R$ 1,00 por cota.
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