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ONEF11, MGFF11, SFND11: por que tantos fundos imobiliários têm sido liquidados?

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Desde o final do ano passado, a indústria de fundos imobiliários vem passando por um movimento curioso: algumas gestoras têm realizado alterações nas operações dos FIIs. Alguns inclusive foram liquidados e chegaram ao fim.

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Por exemplo, 22 de dezembro foi o último dia de negociação das cotas do The One (ONEF11) na B3. Na semana passada, as cotas do fundo foram transferidas para o VBI Prime Properties (PVBI11).

Em novembro, a VBI Real Estate, gestora do PVBI11, propôs comprar todo o edifício The One por R$ 197,5 milhões, em São Paulo. Negócio fechado.

No mesmo mês, o fundo imobiliário Mogno Fundo de Fundos (MGFF11) recebeu uma proposta de R$ 659,3 milhões da Valora Investimentos para adquirir todo seu patrimônio.

Com o acordo feito, todos os ativos do MGFF11 agora são do Valora Hedge Fund (VGHF11) e suas cotas deixaram de ser negociadas em 27 de dezembro.

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Não para por aí. O FII São Fernando (SFND11), gerido pela Rio Bravo Investimentos, já resgatou suas cotas e será liquidado nesta sexta-feira (9).

Por fim, o CSHG Residencial (HGRS11), do Credit Suisse, vendeu 110 unidades residenciais de seu portfólio e também chegou ao fim.

Outros FIIs foram incorporados

VBI Reits FoF (RVBI11) anunciou a incorporação do VBI Renda+ FoF (BLMR11) – ex-BlueMacaw Renda+ FoF; VBI Crédito Imobiliário (BLMC11) – ex-BlueMacaw Crédito Imobiliário; More Recebíveis Imobiliários (MORC11) e More Real Estate (MORE11).

Eles negociaram suas cotas pela última vez no pregão de sexta-feira (2). Para ser incorporado, o RVBI11 anunciou, no ano passado, uma emissão de cotas para captar até R$ 750 milhões.

Para Pedro Niklaus, analista da Empiricus Research, essa operação tem um ponto interessante. O analista explica que houve uma mudança na política de investimentos do VBI Reits FoF que, anteriormente, era restrito a cotas de outros fundos.

“Hoje, o RVBI11 tem uma política de investimentos de um FII multiestratégia, classe que ganhou espaço na indústria no último ano. O segmento tem um leque de opções de alocação bem maior do que um fundo de fundo [FoF]“, afirma.

Ele também conta que isso permite investir em cotas de outros fundos imobiliários, em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), ações de empresas do setor listadas e até em imóveis físicos.

O que explica esse movimento de liquidação dos fundos imobiliários?

Segundo Niklaus, essas operações fazem parte de um movimento de consolidação natural do mercado, em que fundos menores são “engolidos” pela falta de liquidez.

“Temos diversos fundos de menor porte que encontram um maior desafio para elevar a sua liquidez e ganhar relevância na indústria. Esse movimento de incorporação possibilita ultrapassar essas barreiras”, comenta.

No entanto, isso abre uma desvantagem para o mercado: o fim desses fundos imobiliários reduz as opções para investimentos. Ainda assim, ele acredita que as gestoras ganhem escala ao alocar capital em operações diferenciadas, que podem gerar maior retorno para os cotistas.

Mas, na liquidação e incorporação desses FIIs, o especialista chama a atenção para a troca de cotas, muito comum nesse tipo de operação.

“Não vemos problemas na maioria dos casos. Contudo, é importante ficarmos atentos a um eventual aumento de participação relevante de alguns poucos cotistas no passivo do fundo incorporador. Diante disso, podemos ver uma certa pressão em suas cotas eventualmente após a incorporação”, conclui Niklaus.

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